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承租人经出租人许可将房屋转租后,次承租人有优先购买权

2018年7月20日  北京知名律师   http://www.cxhbjzmls.cn/
承租人经出租人许可将房屋转租后,次承租人有优先购买权
《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”,从此条规定可引出一个优先购买权问题,即是在出租人同意的转租情况下,次承租人能否主张优先购买权,我们认为次承租人不可以主张优先购买权。理由是:1、 从合同相对性理论讲,合同效力仅及于合同双方当事人,在出租人同意的转租情况下,次承租人与出租人并不发生直接的法律关系,因而次承租人不能超越合同权利义务主张优先购买权。2、从信赖关系上看,有的同志认为出租人的“同意”是对次承租人选定的认可,在出租人与次承租人之间存在着一定的人身信赖关系,次承租人可以主张优先购买权。我们认为从立法本意上看,出租人的同意仅是针对承租人,不是针对次承租人,次承租人的选定是承租人的事,《合同法》上述条款并未规定第三人即次承租人的选定需要出租人作出意思表示,承租人仅需要取得出租人同意转租就可以实施转租行为,要说信赖关系出租人信赖的是承租人。如果次承租人的选定需要出租人同意或认可,就涉及到合同主体的变更,出租人、承租人、次承租人之间的关系就应是一种合同变相转让,而不是转租。3、从利益分配上看,出租人并不能从转租合同中获益,若允许次承租人也享有优先购买权,显然会增加原出租人的负担,有失公平。

文章来源: 北京知名律师
律师: 宋律师 [北京]

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