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房屋承租人应注意的事项

2016年7月27日  北京知名律师   http://www.cxhbjzmls.cn/
  通过中介机构租房时,委托人应该注意的事项。
  1、通过中介租房要签订委托合同
  呼和浩特市陈女士咨询:"前段时间,我通过中介公司租了一套房子。租房时,房东规定只能两个人住,但我们是4个人租房,中介公司就让我们中间两个人去签合同。我们问中介公司是否可以这样做,中介公司说没有问题。住了一个多月后,房东发现我们是4个人住,要涨房租扣押金。请问这种情况中介公司是否有责任?"
  对此,元信律师事务所的白宏律师认为,如果租房合同里面明确规定只能住两个人,承租者已经签订合同,那么表示承租者也认可合同里的内容,就应该承担违约责任。如果租房合同里没有明确的规定,那么房主就无权干涉承租者的租住人数。承租者和中介公司之间如果有委托合同,那么中介公司就应该承担责任。在此,提醒市民通过中介公司租房时,一定要签订委托合同,并明确租房条件,以免产生不必要的纠纷。
  2、订立房屋出租代理合同须注意的事项
  房地产中介服务合同应包括的主要内容有:当事人姓名或名称、住所;中介服务项目的名称、内容、要求和标准;合同履行期限;收费金额和支付方式、时间;违约责任和纠纷解决方式以及当事人约定的其他内容。
  为了保障出租人的利益,最好使用政府机构制订的示范文本。
  在北京,出租人应当使用北京市国土房管局和市工商行政管理局制订的《北京市房屋出租代理合同》示范文本。此外,出租人一定要看合同上有没有房地产经纪人员的签字,以及资格证书的号码,谨防受骗。
  中介公司能否代表房主签订合同呢?
  如果中介公司获得了房屋产权所有人的书面授权,就可以和承租人签约了。
  承租人一定要检查房屋产权证,确认产权所有人的身份,辨明书面授权的真假。
  为了保证免受欺骗,最好办理房屋租赁合同登记备案手续。
  3、其他应注意事项
  (1)通过中介机构租房,承租人也应当检查出租人的有效证件吗?
  是。即使通过中介机构租房,承租人也应当检查出租人的房产证、身份证。如果不是房屋所有人,还应当检查房屋所有人的委托书。如果不能通过中介机构获得,也应当在签合同之前要求出租人出示,否则,就有可能上当受骗。
  (2)中介机构是否能让其他中介机构为出租人服务?
  出租人委托的中介机构应当亲自为出租人处理委托的事项,只有经过出租人的同意,才可以转委托,而且只能转委托给有相应资质的中介机构。除了是在紧急情况下为了维护出租人的利益而进行的转委托,出租人都有权要求原中介机构承担责任。
  参考法条:《合同法》第四百条。建设部《城市房地产中介服务管理规定》第十六条。
  (3)如何避免中介机构不按照承租人的要求介绍房源?
  有些不规范的中介机构为了赚取看房费,可能会随意带承租人看几套房子了事。因此一定要在合同中明确规定,如果中介介绍的房屋与承租人的要求明显不符,则无需支付费用,并由中介机构赔偿损失。为了有明确的依据拒绝支付费用,承租人最好在合同中详细列明找房的具体条件。
  房屋承租人优先购买权
  承租人的优先购买权,是指出租人在租赁合同的有效期限内出卖租赁物时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。优先购买权的立法精神和目的就是要赋予承租人在购买承租房屋时的优先性,使出租人和承租人的租赁法律关系不因出租人的出卖行为而受到影响,维护交易秩序的稳定,促进市场经济的发展。出租人出卖租赁房屋,在同等条件下,卖给第三人和卖给承租人,其利益不受任何影响,出租人卖给承租人更有利于保护承租人利益。
  根据我国合同法第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”和《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十八条“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权”。在我国目前的法律法规以及司法解释中对于承租人的优先购买权虽有上述相关的规定,但规定仍过于笼统,随着社会经济的发展,房屋租赁(包括住宅租赁和商业用房租赁)已与现实生活形成了密不可分的整体。因此,笔者认为有必要对该承租人的优先购买权作一些法律上的探讨...【全文阅读】
  房屋租赁的法律风险与防范
  房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。由于社会经济高速发展,房屋租赁日益兴盛,房屋租赁经营方式日益普遍。但是,我国法律规范过于原则,人们法律意识淡薄,纠纷此起彼伏。本文结合2009年7月30日最新公布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号,以下简称《房屋租赁解释》),总结房屋租赁中常见的法律风险及防范措施,供参考。
  一、 书面合同的必要性
  根据我国《合同法》的规定,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。这意味着,如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同,口头约定的租赁期限则视为不成立,只能认为不定期租赁。此外,缺少书面合同,双方的权利义务不易确定,容易发生纠纷。
  因此,无论租赁期限长短,哪怕只有一个月,最好签订书面的租赁合同,明确双方的权利义务。一般来说,租赁合同应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款...【全文阅读】


文章来源: 北京知名律师
律师: 宋律师 [北京]

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